Simulador de Financiamento
Simule seu financiamento imobiliário com as tabelas SAC e Price. Compare parcelas, juros totais e encontre a melhor opção.
Sistema de amortização
Resultado — Tabela SAC
Valor financiado
R$ 400.000,00
Primeira parcela
R$ 4.444,44
Última parcela
R$ 1.120,37
Total de juros
R$ 601.666,67
Total pago
R$ 1.001.666,67
Comparação: SAC vs Price
Juros totais (SAC)
R$ 601.666,67
Juros totais (Price)
R$ 863.703,06
Economia com SAC
R$ 262.036,39
Tabela de amortização — SAC
| Mês | Parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.444,44 | R$ 1.111,11 | R$ 3.333,33 | R$ 398.888,89 |
| 2 | R$ 4.435,19 | R$ 1.111,11 | R$ 3.324,07 | R$ 397.777,78 |
| 3 | R$ 4.425,93 | R$ 1.111,11 | R$ 3.314,81 | R$ 396.666,67 |
| 4 | R$ 4.416,67 | R$ 1.111,11 | R$ 3.305,56 | R$ 395.555,56 |
| 5 | R$ 4.407,41 | R$ 1.111,11 | R$ 3.296,30 | R$ 394.444,44 |
| 6 | R$ 4.398,15 | R$ 1.111,11 | R$ 3.287,04 | R$ 393.333,33 |
| 7 | R$ 4.388,89 | R$ 1.111,11 | R$ 3.277,78 | R$ 392.222,22 |
| 8 | R$ 4.379,63 | R$ 1.111,11 | R$ 3.268,52 | R$ 391.111,11 |
| 9 | R$ 4.370,37 | R$ 1.111,11 | R$ 3.259,26 | R$ 390.000,00 |
| 10 | R$ 4.361,11 | R$ 1.111,11 | R$ 3.250,00 | R$ 388.888,89 |
| 11 | R$ 4.351,85 | R$ 1.111,11 | R$ 3.240,74 | R$ 387.777,78 |
| 12 | R$ 4.342,59 | R$ 1.111,11 | R$ 3.231,48 | R$ 386.666,67 |
Entendendo o Financiamento Imobiliário no Brasil
O financiamento imobiliário é a forma mais comum de aquisição da casa própria no Brasil. Os principais sistemas de amortização são a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (prestações fixas). Na SAC, as prestações começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. Na Price, as prestações são fixas durante todo o financiamento.
A Tabela SAC é geralmente mais vantajosa no longo prazo, pois o total de juros pagos é menor. Isso acontece porque a amortização do capital é constante e os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui mais rapidamente. Já na Tabela Price, como as parcelas iniciais têm proporção maior de juros, o saldo devedor diminui mais lentamente.
No Brasil, os financiamentos imobiliários são oferecidos por bancos públicos e privados, com taxas que variam conforme o programa (como o Minha Casa Minha Vida/Casa Verde e Amarela), o valor do imóvel e o perfil do comprador. O FGTS pode ser utilizado como parte da entrada ou para amortizar o saldo devedor, reduzindo significativamente o custo total.
A entrada mínima exigida pelos bancos geralmente é de 20% do valor do imóvel para imóveis usados e pode ser menor para novos, dependendo do programa. Além da entrada, é preciso considerar custos adicionais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), registro em cartório, avaliação do imóvel e seguro habitacional obrigatório.
Quando Usar Este Simulador
- Compra da casa própria: simule as parcelas antes de fechar negócio
- Comparação SAC vs. Price: veja qual sistema de amortização é mais vantajoso para você
- Planejamento da entrada: calcule quanto precisa economizar para a entrada
- Uso do FGTS: estime o impacto de usar o FGTS na entrada ou amortização
- Portabilidade: compare as condições do seu financiamento atual com ofertas de outros bancos
Dicas para seu Financiamento
- ✓Prefira a Tabela SAC: embora as parcelas iniciais sejam maiores, o total de juros pagos é significativamente menor
- ✓Dê a maior entrada possível: quanto menor o valor financiado, menos juros você pagará
- ✓Use o FGTS para amortizar o saldo devedor: isso reduz o prazo ou o valor das parcelas
- ✓Compare taxas de pelo menos três bancos diferentes antes de fechar o financiamento
- ✓A parcela não deve comprometer mais de 30% da renda familiar bruta (regra dos bancos)
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
Na Tabela SAC, a amortização é constante e as parcelas diminuem ao longo do tempo. Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. A SAC geralmente resulta em juros totais menores, pois o saldo devedor é reduzido mais rapidamente.
Quanto de entrada preciso para financiar um imóvel?
Os bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel, exigindo 20% de entrada. Programas habitacionais podem ter condições especiais. Além da entrada, reserve de 3 a 5% para custos com documentação, ITBI, registro e avaliação.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim. O FGTS pode ser usado como entrada, para amortizar o saldo devedor ou para pagar até 80% das parcelas por 12 meses consecutivos. As principais condições são: ter 3 anos de trabalho sob regime do FGTS, não ter outro financiamento ativo no SFH e o imóvel ser residencial urbano.
Vale a pena fazer amortização extraordinária?
Sim, amortizações extraordinárias podem economizar milhares de reais em juros. Você pode reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo). Reduzir o prazo geralmente gera maior economia. Use o FGTS ou recursos próprios para amortizar sempre que possível.